近期召开的全国住房城乡建设工作会议提出牛点策略，高质量开展城市更新，编制实施“十五五”城市更新专项规划。记者梳理发现，浙江、河北等多地已将城市更新写入当地“十五五”规划建议。
专家认为，城市更新要高质量推进，需拓宽多方资金共担机制，建立可持续投融资模式，优化城市更新项目后续招商运营模式，持续发挥扩内需效能。
有助于扩内需促转型
近期召开的全国住房城乡建设工作会议，将“高质量开展城市更新，编制实施‘十五五’城市更新专项规划”列为推进现代化人民城市建设重点任务之一。
“‘高质量’意味着城市更新将更加注重城市结构优化、功能完善和文脉赓续，更好统筹安全与韧性，从单一改造转向系统治理，引入市场力量增强城市建设运营的可持续性，全面提升城市生活的居住品质和公共服务便利性。”中国国际交流中心科研信息部副部长刘向东告诉记者。
专家认为，高质量推进城市更新是扩大内需的重要抓手牛点策略，也是推动加快构建房地产发展新模式的有效方案。
从产业发展来看，城市更新有望成为投资驱动引擎。全国住房城乡建设工作会议提出，着力稳定房地产市场的重点之一是结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。
“高质量推进城市更新，尤其是城中村改造，为房地产市场提供了新的发展场景。城市更新鼓励收购存量商品房用于保障性住房，将去库存与完善住房保障体系相结合。高质量的城市更新不仅能拉动投资，更能通过创造优质消费空间、提升资产价值来增强消费信心、释放消费潜力。”武汉大学经济与管理学院经济学系主任李雪松表示。
拓宽多方资金共担机制
中央财办分管日常工作的副主任韩文秀近期表示，要建立可持续投融资模式，高质量推进城市更新。
目前，发行政府债券募集资金是城市更新项目的主要资金来源。如，《天津市城市更新条例》提出牛点策略，通过依法合规发行地方政府专项债券对符合条件的城市更新项目予以支持。《宿迁市实施城市更新三年行动计划（2026-2028年）》提出，积极争取中央预算内投资、超长期特别国债、地方政府专项债券等各类资金。
“城市更新包含大量公益性较强、缺乏稳定现金流回报的项目，这些项目往往难以完全依靠市场化融资。虽然目前政府债券是支持项目建设的重要资金渠道，但其发行仍需考虑还款来源。”李雪松表示，应构建政府引导、市场运作、全社会参与的可持续投融资模式。
今年以来，系列政策出台推动城市更新构建多元化投融资模式。5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》提出，健全多元化投融资方式。8月，中共中央、国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》提出，创新财政金融政策工具，吸引和规范社会资金参与。11月，国家发展改革委积极推动基础设施REITs（不动产投资信托基金）进一步扩围至城市更新设施等更多行业领域和资产类型。
“未来可进一步探索专项债券的使用方式，拓宽多方资金共担机制。”李雪松建议，可以将地方政府专项债作为启动资金，吸引城投债、绿色债券等市场化融资跟进。探索央地协同增信模式，吸引更多风险偏好较低的投资者投资城投债或科创债。此外，畅通退出渠道，推动基础设施REITs发展，完善贴息工具，降低社会资本的融资成本。
一体推进“四好”建设
近期，北京市丰台区马家堡路68号院2号楼正以崭新姿态迎接居民——红灰白三色相间的现代化楼房在原址拔地而起，百余户居民圆了“老地方住新家”的安居梦。这座始建于1977年的楼房是丰台区首个危旧楼房拆除重建试点项目，在居民、政府财政、产权单位三方资金支持下，成功升级为现代化住宅。
正如上述案例所示，提升居民生活质量正是城市更新的价值导向之一。住建部部长倪虹近期在署名文章中提出，在城市更新中一体推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。
基于“四好”导向，多地将城市更新纳入当地“十五五”规划建议，历史文化保护、数字化转型、生态宜居建设、消费场景创新等成为关键词。浙江提出，加强历史文化名城、街区、村镇有效保护和活态传承。河南提出，推进城市全域数字化转型。河北提出，优化城市蓝绿空间，健全城市公园和绿道网络体系，建设口袋公园。重庆表示，扎实开展“山城后巷”整治提升，融合建设生活、消费、文旅、创业新场景。
“为激发居民消费潜力，释放居民个性化品质化的消费需求，应创新商业设施运营机制。”刘向东认为，在城市更新中，应引导商圈智慧化改造，如嵌入“一老一小”服务设施，提升商业区生态韧性，建设多样化、功能完善的消费应用场景，助推扩大有效投资。
项目分层运营与可持续投融资应紧密结合。李雪松认为，针对停车楼、文旅设施等具有稳定经营性收益的项目牛点策略，可探索发行项目收益债券，依靠项目自身收益还本付息。还应强化项目整合，采取“肥瘦搭配、片区统筹”的方式，把公益性的管网改造、老旧小区更新与有一定收益的项目打包，提升融资可行性。
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